Como Funciona o Host Radar Pro, O que é o Pick-up e Métricas USALI
Guia metodológico completo sobre o funcionamento da plataforma, a recolha de dados públicos do Booking.com, o conceito de Pick-up (Booking Pace) e as fórmulas oficiais do Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) aplicadas à gestão tarifária do teu Alojamento Local.
Como Funciona o Host Radar Pro (Fluxo Operacional)
Da identificação do teu anúncio à recomendação de preço semana a semana com base em dados públicos verificados do Booking.com.
Identificação do AL e Ponderação de Critérios
Colas o link público do teu anúncio no Booking.com. O sistema extrai a tipologia, capacidade, quartos, camas, localização, avaliação, comodidades e preço base sem descontos promocionais. Defines o peso relativo de cada critério (tipologia, proximidade geográfica, capacidade, comodidades e nota) para ordenar os candidatos da tua zona.
Construção e Validação do CompSet (Mínimo 15 ALs)
Analisas lado a lado os alojamentos mais semelhantes na tua zona e aprovas o teu Competitive Set (CompSet). Recomendamos pelo menos 15 concorrentes diretos para garantir robustez estatística e evitar que 1 ou 2 calendários bloqueados pelos proprietários distorçam a média. Os preços por noite (sem descontos promocionais) e as noites ocupadas/disponíveis são recolhidos diretamente a partir dos dados públicos do Booking.com.
Matriz Semanal de Ocupação e Tarifas (13 a 26 Semanas)
Visualizas semana a semana (de Segunda a Domingo, num horizonte de 3 a 6 meses) a ocupação da tua casa (com leitura direta ou importação de calendário iCal .ics) face à ocupação média e ao intervalo de preços (mínimo, médio e máximo) praticados pelos concorrentes aprovados. Podes abrir o detalhe individual de cada semana para inspecionar os 7 dias de cada concorrente.
Motor de Pick-up Semanal e Preço de Conversão
De 7 em 7 dias, o sistema regista uma leitura estruturada da ocupação e dos preços do teu CompSet. Ao comparar a leitura atual (t0) com a leitura anterior (t-7), mede exatamente quantas noites novas foram vendidas na última semana (Pick-up) e a que preço real estavam os alojamentos que converteram reservas versus os alojamentos que ficaram estagnados.
Recomendação Tarifária e Alertas Semana a Semana
Cruzando a tua taxa de ocupação, o teu posicionamento tarifário (ARI), a penetração de mercado (MPI) e o ritmo de Pick-up da zona, o motor assinala as semanas onde estás acima do mercado sem reservas, as semanas de evento/feriado onde tens margem para subir o preço e permite exportar o relatório executivo em CSV ou PDF.
O que é o Pick-up (Segundo o USALI e o Revenue Management Hoteleiro)
Definição técnica segundo a 11.ª e 12.ª Edição do USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) e a metodologia internacional de Booking Pace.
Na gestão profissional de alojamento e hotelaria segundo o USALI, olhar apenas para a ocupação estática de uma semana futura é insuficiente: uma ocupação de 45% para uma semana de verão pode ser excelente se faltarem 4 meses, ou preocupante se faltarem apenas 5 dias. O indicador que mede a velocidade a que a procura está a entrar chama-se Pick-up (também designado por Net Booking Pace ou ritmo líquido de reservas).
O que é On-the-Books (OTB)?
On-the-Books (OTB) representa o número total de noites efetivamente ocupadas (e respetiva tarifa) que estão registadas no calendário num determinado instante de leitura (Data de Leitura t) para um período futuro específico (por exemplo, a Semana 8).
O que é o Pick-up Semanal (Net Pick-up)?
O Pick-up é a variação líquida de noites OTB entre duas leituras separadas no tempo — tipicamente entre a leitura de há 7 dias (t-7) e a leitura de hoje (t0) — para a mesma semana futura de estadia.
Como Interpretar os 3 Cenários de Pick-up no Teu Mercado:
Pick-up Positivo Acelerado
Os concorrentes ganharam várias noites ocupadas nos últimos 7 dias para uma determinada semana futura. Indica forte pressão de procura na zona (evento, feriado ou época alta). Permite subir o teu preço por noite (Yield Up) nas noites ainda disponíveis antes de venderes barato demais.
Pick-up Nulo ou Estagnado
Nenhuma reserva nova entrou na tua casa nos últimos 7 dias. Se o CompSet registou Pick-up positivo nessa mesma semana e tu ficaste a zero, o teu preço está acima do Preço Real de Conversão (elasticidade de mercado) e estás a perder quota de reservas para os vizinhos.
Pick-up Negativo
O número de noites ocupadas hoje (t0) é inferior ao de há 7 dias (t-7), significando que houve mais cancelamentos ou desbloqueios de calendário do que novas reservas. Avisa-te que entrou novo inventário disponível a competir contigo nessa semana.
Como Calculamos as Métricas Oficiais (Norma USALI Adaptada ao Alojamento Local)
Todas as métricas seguem as definições do Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) e do benchmarking competitivo hoteleiro (STR / CompSet Analytics).
1. Taxa de Ocupação (Occupancy — Occ %)
Mede a proporção de noites ocupadas face ao total de noites disponíveis na semana (7 noites por semana, de Segunda a Domingo). Para o CompSet, divide-se a soma das noites ocupadas de todos os concorrentes aprovados pelo total de noites disponíveis do grupo (7 × N concorrentes).
2. ADR (Average Daily Rate / Preço Médio Diário)
Representa o preço médio diário por noite. No Host Radar Pro, recolhemos a tarifa diária pública no Booking.com para ocupação padrão (2 adultos) sem descontos promocionais transitórios, permitindo uma comparação homogénea entre a tarifa do teu AL, o ADR médio do CompSet e o ADR real de conversão.
3. RevPAR (Revenue Per Available Rental Night)
A métrica central do USALI: mede a receita gerada por cada noite disponível no calendário (vendida ou vazia). Combina num único indicador o efeito do preço (ADR) e do volume (Ocupação). Pedir 200 €/noite e vender 0 noites gera um RevPAR de 0 €; vender 5 de 7 noites a 120 € gera um RevPAR sólido.
4. MPI (Market Penetration Index / Índice de Penetração)
Compara a tua taxa de ocupação com a taxa de ocupação média do teu CompSet na mesma semana. Mostra se estás a captar a tua quota justa de reservas (Fair Share = 100) ou se os hóspedes estão a escolher primeiro os teus concorrentes diretos.
5. ARI (Average Rate Index / Índice de Preço Médio)
Mede o posicionamento relativo do teu preço por noite face ao preço médio praticado pelo CompSet. Um ARI de 100 indica paridade tarifária exata com os concorrentes diretos da zona.
6. RGI (Revenue Generation Index / Índice de RevPAR)
Determina se o teu alojamento está a gerar mais ou menos receita por noite disponível do que o CompSet. Mesmo que tenhas um preço ligeiramente inferior (ARI < 100) ou uma ocupação ligeiramente menor (MPI < 100), o objetivo final é manter o RGI acima de 100.
Que Análises e Decisões Podes Tomar com o Host Radar Pro
Como transformar os dados de ocupação, preços públicos do Booking.com e Pick-up semanal em decisões concretas de aumento de receita.
| Situação Detetada no Radar | Leitura das Métricas USALI | Diagnóstico de Mercado | Decisão Recomendada ao Anfitrião |
|---|---|---|---|
| 1. Pick-up súbito no CompSet a 4–12 semanas de distância |
Pick-up Mercado > +1,5 noites/AL ARI ≤ 100 · Procura em aceleração |
Existe um evento local, campeonato, ponte ou feriado a gerar reservas antecipadas na zona. Os alojamentos mais baratos estão a esgotar primeiro. | Subir tarifa imediatamente (+10% a +25%) nas noites livres dessa semana e exigir estadia mínima (MLOS) de 3 a 4 noites para proteger o fim de semana ou feriado. |
| 2. A tua casa está com 0 a 2 noites ocupadas e o mercado já vai acima de 50% |
ARI > 110 · MPI < 40 Teu Pick-up = 0 · Pick-up CompSet > 0 |
Fora de preço (Overpricing): o teu preço pedido está mais de 10% acima da média dos concorrentes e acima do Preço Real de Conversão a que os vizinhos estão a fechar reservas. | Ajustar o preço por noite para o nível do Preço Real de Conversão do CompSet (visível na tabela de Pick-up do Passo 4) para destravar a entrada de reservas antes que a janela de reserva feche. |
| 3. A tua casa fica 100% ocupada muito cedo enquanto os concorrentes ainda estão a 20–30% |
MPI > 200 · ARI < 85 Ocupação 7/7 com grande antecedência |
Venda prematura a preço baixo (Underpricing): vendeste toda a disponibilidade demasiado cedo porque a tua tarifa estava significativamente abaixo da concorrência direta. | Nas semanas adjacentes e nas próximas épocas semelhantes, elevar o preço base em +15% a +20% (alinhando o ARI para 100–108) para capturar maior ADR e maximizar o RevPAR. |
| 4. Concorrentes pedem preços muito altos mas têm Pick-up zero |
Preço Estagnados ≫ Preço Conversão Pick-up concentrado nos ALs moderados |
Ilusão de preço pedido (Asking vs. Clearing Rate): alguns vizinhos publicam preços inflacionados no Booking.com mas não estão a vender nenhuma noite; quem está efetivamente a ganhar ocupação pratica uma tarifa inferior. | Não copiar preços de concorrentes estagnados. Guiar a tua tarifa pelo indicador Preço Real a que Geraram Ocupação (Conversão) do Passo 4, posicionando-te ligeiramente abaixo dos estagnados para absorver a procura. |
| 5. Época baixa com ocupação geral reduzida e sem Pick-up na zona |
Occ CompSet < 25% · Pick-up = 0 Procura estruturalmente fraca |
Não é um problema de preço isolado do teu alojamento: toda a zona está com baixa procura sazonal nessa semana. | Evitar guerras de preços destrutivas (não baixar abaixo do teu piso operacional); em vez disso, flexibilizar a estadia mínima (permitir 2 noites ao fim de semana) e destacar comodidades diferenciadoras (teletrabalho, aquecimento, estacionamento). |
Planos e Preços Oficiais do Host Radar Pro
Experimenta durante 1 Mês de Teste Grátis (30 dias — 4 ciclos semanais de Pick-up) com validação de cartão a 0,00 € hoje e cobrança sempre no mesmo dia do mês em que a conta é criada.
Plano Anfitrião
Cartão validado a 0,00 € sem débito hoje. Cobrança após o mês grátis sempre no mesmo dia do mês da criação da conta (dias 1–28) ou no dia 1 (se criada nos dias 29–31).
- 1 Alojamento Local monitorizado em tempo real
- Construção e validação de CompSet até 35 candidatos na zona (mínimo 15 recomendados)
- Matriz de Ocupação e Preços de 13 a 26 semanas (dados públicos do Booking.com)
- Leituras automáticas de Pick-up Semanal na Cloud de 7 em 7 dias
- Importação de calendário iCal (
.ics) e Recomendador Inteligente de Preços - Exportação de relatórios semanais em CSV e PDF
Plano Gestor Pro
Cartão validado a 0,00 € sem débito hoje. Cobrança após o mês grátis sempre no mesmo dia do mês da criação da conta (dias 1–28) ou no dia 1 (se criada nos dias 29–31).
- Até 5 Alojamentos Locais com CompSets independentes por zona e tipologia
- Custo unitário desde 4,98 €/mês por alojamento na modalidade anual
- Matriz completa de 26 semanas com detalhe diário (Segunda a Domingo) dos concorrentes
- Motor de Pick-up Semanal (USALI) e Preço Real de Conversão automático na Cloud
- Notas privadas sincronizadas por concorrente e diagnóstico de MPI, ARI e RGI
- Exportação multi-propriedade em CSV (Excel) e relatórios executivos em PDF